РОП | НОВОСИБИРСК | Рейтинги. Оценки. Прогнозы

🏠Семейная ипотека на вторичное жильё в Новосибирской области.

С 1 апреля в РФ начнет действовать льготная семейная ипотека на покупку жилья на вторичном рынке.

❗️Объем вторичного рынка в Новосибирской области во втором полугодии 2024 года в количественном выражении превысил первичный более, чем в 4 раза.

Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой в малых городах Новосибирской области достаточно иметь одного ребенка младше 6 лет, поскольку численность каждого из них не превышает 50 тыс. человек.

📍Самый крупный из городов региона, где строится менее 2-х домов, это Куйбышев. Численность выше 50 тыс. была здесь в 1986-2001 годах, сейчас она снизилась до 42 тысяч.

Выбор домов, построенных после 2005 года, в населенных пунктах, попадающих под программу расширенной семейной ипотеки, мягко говоря, не велик. В жилом фонде Куйбышева на 42 тыс. человек всего 818 относительно новых квартир. В соседнем Барабинске при населении 28,7 тысяч человек, только 522 квартиры в домах, построенных после 2005 года.

🥸Новый закон может увеличить объем продаж на вторичном рынке на 5-10%, а также повысит цену и ликвидность квартир в домах, построенных после 2005 года. Но число желающих переехать из небольших населенных пунктов в крупные города вряд ли уменьшит.

Программа в некотором смысле способствует восстановлению социальной справедливости, но не окажет принципиального влияния на рынок недвижимости в целом.

#новостройки_НСК #первичка_и_вторичка@rop_nsk

🗣️ Покупатели новостроек в Новосибирской агломерации перестали верить пиар-кампаниям.

Из-за увеличения числа строек с задержками сроков ввода домов в эксплуатацию, а также продления моратория на пени за несвоевременный ввод и недоделки, покупатели стали более тщательно выбирать квартиры в новостройках.

📍В настоящее время из ТОП-25 компаний по объему продаж, есть только три, у которых задержка по вводу составляет не более 1 квартала. И лишь один из них не имеет сданных объектов с городе.

На РСН в Москве много времени было посвящено проведению пиар-кампаний, а то, что объекты будут достроены в объявленные сроки и с качеством, указанным в рекламных буклетах, предполагалось как само-собой разумеющееся.

На одной из площадок даже возникла дискуссия по поводу переоцененности маркетинга, особенно в части пиара. В Москве много покупателей из регионов, поэтому там пиар сильнее влияет на объем продаж.

В Новосибирске продажи во многом определяет

✔️состояние дел на строительной площадке

✔️соотношение «цена-качество»

✔️инструменты, которые предлагает застройщик

✔️рейтинг компании

Как и раньше, большое влияние на покупателей оказывают риэлторы. В моменте нечистым на руку представителям данной профессии сильно мешает портал ДОМ.РФ, где можно посмотреть и готовность дома, и темпы строительства, и даже долю проданных квартир.

🥸 Есть в Новосибирске и недооцененные проекты, но в целом, рейтинг жилых комплексов по продажам отражает соотношение «цена-качество» по объекту.

В некотором смысле это народное голосование, когда покупатели, взвесив все «за» и «против», голосуют собственными деньгами.

#новостройки_НСК

⚠️ России осталось два финансовых инструмента для покупки новостроек: льготная ипотека и рассрочка.

Анализ продаж стал основной темой Российской Строительной Недели (РНС).

Подавляющая часть тем была так или иначе связана с продажами👇🏻

✔️инструменты адаптации отдела продаж к новым реалиям

✔️исследования в девелопменте и взрывной рост продаж

✔️новые механики в девелопменте, которые работают

✔️офис продаж как точка притяжения

✔️собственный отдел продаж

✔️нетривиальные способы продаж

✔️вирусный маркетинг в девелопменте; как взаимодействие с агентами усиливает позиции застройщика

✔️старт продаж = 80% успеха

✔️как увеличить поток квалифицированных лидов в 2025 году

✔️как выходить на новые регионы

✔️как раскручивать бренды

и многое другое.

Были дискуссии и презентации по новеллам в законодательстве, по созданию девелоперской компании будущего, по архитектуре, оптимизации планировок, входным группам, организации дворового пространства, инфраструктуре, но и все эти улучшения, в определенном смысле, направлены на увеличение продаж.

📌 Рынок идет за продажами, а цифры говорят сами за себя. Директор департамента продаж компании G3 Group Андрей Петухов на базе данных агрегатора Trend Agent, привел данные по доле рассрочки при продаже новостроек в городах России:

Москва – 41%,
Санкт-Петербург – 39%,
Екатеринбург – 34%,
Новосибирск -29%,
Ростов-на-Дону – 28%,
Казань – 26%,
Краснодар – 17%.

☝️Есть ещё один нюанс, связанный с рассрочкой.
Два опроса покупателей, проведенных ЕРЗ совместно с агентством KOROL.MEDIA, показали, что число покупателей готовых воспользоваться рассрочкой от застройщика с октября 2024 года по февраль 2025 года снизилось с 71% до 44% — условия по рассрочке не совпадают с ожиданиями покупателей.

Доля льготных ипотечных программ, по данным аналитического центра Домклик, в феврале 2025 года достигла в общем ипотеки 84%.

🥸 Эти две позиции в Новосибирске обеспечивают 85-90% продаж. Если рассрочку запретят, то Минстрой станет строительным отделом при банковской системе.

#РСН_2025 #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

⚡️Российская строительная неделя показала, что Новосибирск один из городов-лидеров в стране по уровню затоваренности рынка новостроек.

С 11 по 14 марта в ЦВК «ЭКСПОЦЕНТР» в Москве проходила Российская Строительная Неделя (РНС). Почти четыре тысячи участников на нескольких площадках делились информацией о состоянии строительной отрасли в регионах.

Большое число спикеров подготовили презентации по разным темам. Хочу остановиться на некоторых, важных на мой взгляд, аспектах.

В этой публикации — про затоваренность в разных городах России.

📍Застройщики Тюмени, Уфы, Москвы, Казани и Санкт-Петербурга не видят особой проблемы в некотором превышении предложения над спросом в своих городах.

📌 Расчеты показывают, что скорость поглощения в Москве и Санкт-Петербурге в 1,5 раза быстрее, чем в Новосибирске. Это объяснимо, поскольку не смотря на более высокий максимальный размер льготного ипотечного кредита, этих денег было недостаточно для покупки квартиры в новостройке. Таким образом, отмена льготной ипотеки меньше повлияла на спрос в столичных регионах.

При текущих темпах реализации весь строительный задел Иркутска будет продан за 33 месяца, Екатеринбурга — за 46 месяцев, Тюмени — за 50 месяцев, а в Новосибирске срок продажи составит 62 месяца.

Затоваренность в большинстве крупнейших региональных рынках ниже, чем в Новосибирске.

🥸 Это плохая новость для застройщиков города. Пока ситуация не станет критической в большинстве регионов, законодатели не будут спешить с новыми проектами по поддержке строительной отрасли.

Плюс в том, что 70% квартир в Новосибирске подходят и по цене, и площади под семейную ипотеку. А минус — в том, что банки торгуют государственными льготами, обнуляя рентабельность строительного бизнеса.

#новостройки_НСК  #затоваренность@rop_nsk

📉 Объем ввода МКД за два первых месяца этого года упал в Новосибирской области в два раза. Статистика по ИЖС показывает рост на 80,5%.

По данным РОССТАТА, в феврале 2025 года населением Новосибирской области было введено 180,5 тыс. м2 общей площади жилых помещений. С учетом рекордных показателей для региона в январе текущего года суммарный рост ввода ИЖС составил 80,5% к соответствующему периоду прошлого года — с 247,1 тыс. м2 до 370,5 тыс. м2.

Ввод многоквартирных домов (МКД) в регионе, наоборот, упал практически в два раза с 376,4 тыс. м2 до 190,2 тыс. м2.

При этом падение ввода индустриального жилья усиливается. Показатель января 2025 года к январю 2024 года снизился в 1,75 раза, просадка в феврале составила уже 2,27 раза.

📍В результате доля ИЖС в общем объеме ввода выросла до 66,1%, в том числе, в феврале она достигла 70,3%. Это в 2 раза отличается от стандартных пропорций ИЖС и МКД в Новосибирской области.

В текущем рейтинге регионов

✔️по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область занимает 9 место
✔️по МКД — 6 строку
✔️по ИЖС замыкает ТОП-10

Лидерами по объему ввода МКД в феврале стали

◽️SG Development – 21,6 тыс. м2 (28,3% ввода региона) — ЖК «Кварталы Немировича»

◽️Компания «Брусника» — 21,2 тыс. м2 (27,7% ввода региона) — ЖК «Европейский берег»

#новостройки_нск #ввод_жилья@rop_nsk

📈 В феврале продажи новостроек в новосибирской агломерации выросли к январю на 38%.

В жилых новостройках и комплексах апартаментов по ДДУ в Новосибирской области в феврале этого года был продан 1051 лот. Аналогичный показатель в январе был на уровне 760 штук, рост составил 38,3%.

📌 Средневзвешенный показатель февраля в период с 2021 по 2024 годы — 1440 продаж. Таким образом, падение произошло на 27%. К февралю 2024 года, когда за месяц было продано 1305 единиц, снижение составило минус 19,5%.

Ключевые показатели февраля 👇🏻

✅ На ТОП-5 в феврале приходится 41% продаж.

✅ Только у 25 застройщиков средневзвешенные продажи в январе-феврале больше 10 лотов в месяц.

✔️Больше 20 квартир и апартаментов в месяц реализовали застройщики (ранжир по сумме выручки)

КПД ГАЗСТРОЙ
ГК "РАСЦВЕТАЙ"
ГК "ПОЛЯКОВ"
Компания "БРУСНИКА"
ГК СМСС
ГК "СОЮЗ"
ГК VIRA
CЗ "ФРИДОМ-СИТИ"
ГК "Первый Строительный Фонд"
Группа "ЭТАЛОН"
Компания "Астон.Стройтрест 43"

✔️С 15 до 19 лотов в месяц продажи в компаниях

SG Development
ГК "МЕТА"
ГК "ХИММЕТАЛЛ"
ПСК "СИБИРЬ"
СК "ОЛМА"
ИСК "ОПТИМУМ СИБИРЬ"
СК "ЭНЕРГОМОНТАЖ"

✔️Продажи от 10 до 14 квартир у застройщиков

ЮНИТИ
СТРАНА ДЕВЕЛОПМЕНТ
Компания "ТЕЛЕЦЕНТР"
СК "СИНЕРГИЯ"
Строительная фирма "ПРОСПЕКТ"
СК "КМС"
ГК "ГЕЛЕОН"

✔️Лидеры имеют разный коэффициент поглощения*

ГК "КМС" – 0,3 года
ИСК "ОПТИМУМ СИБИРЬ" – 0,4 года
КПД ГАЗСТРОЙ -1,1 года
СК "СИНЕРГИЯ" – 1,1 года
ГК "ПОЛЯКОВ" – 1,2 года
ГК "ХИММЕТАЛЛ" – 1,4 года
ГК VIRA – 1,6 года;

Застройщики компания "ТЕЛЕЦЕНТР", ГК "СОЮЗ", СК "ОЛМА" и ПСК "СИБИРЬ" имеют коэффициент поглощения от 2,5 до 2,8 лет. У остальные лидеров при текущих темпах продаж на реализацию заделов уйдёт от 3 до 15 лет.

*

Коэффициент поглощения в данном контексте - период времени, за который при средневзвешенном темпе продаж в январе-феврале, реализуются все строящиеся, но не проданные на текущий момент квартиры.

Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ.РФ, и данных аналитического центра компании "БУСЫ"

#новостройки_НСК #продажи_и_цены

🔝 Новосибирская область два месяца подряд попадает в ТОП-5 регионов по выводу на рынок новых проектов.

В феврале 2025 года застройщики Новосибирской области вывели на рынок новостроек 2 080 квартир суммарной площадью 122 тысячи квадратных метров — это 5 место в рейтинге регионов РФ.

📍Рост к февралю 2024 года составил 20%, к средневзвешенному показателю за февраль в 2022-2024 годах показатель упал на 45%, к январю 2025 года снижение произошло на 24%.

Из новых разрешений на строительство, полученных в феврале 2025 года в границах Новосибирска, могу отметить только два дома по улице Российская от ООО «Специализированный застройщик РНГС» на 314 квартир и корпус от застройщика «Новый мир» на ул. Прибрежная на 228 квартир. Всё остальное — это продление РНС 2015-2024 годов.

В целом по России число новых проектов к 2024 году продолжает уменьшаться: в январе было снижение на 31%, в феврале — на 35%.

🥸 В условиях затоваренности рынка и тренда на снижение продаж, массового старта новых проектов ожидать не приходится.

#новостройки_НСК #новые_проекты@rop_nsk

🏗️Особенности продаж новостроек в феврале 2025 года в новосибирской агломерации.

В феврале 2025 года на рынок вернулась массовая семейная ипотека, и у застройщиков появились реальные инструменты продаж. Правда, банки отжимают у компаний до 60% прибыли.

В февральские продажи попала часть броней января и декабря 2024 года, когда сделки зависли из-за отсутствия лимитов.

📌 Семейная ипотека у лидеров составляет до 80% продаж, цена вопроса — 5% от суммы кредита, если проектное финансирование открыто в банке, где оформляется ипотека. Если проектное финансирование предоставляется другим банком, придется заплатить 10%.

☝️Для справки: 10% от суммы семейной ипотеки это 8% от цены квартиры. Для Новосибирска это 10-10,5 тысяч рублей с квадрата или 55-60% потенциальной прибыли для вертикально-интегрированных структур.

Сложность определения лидеров продаж заключается в возросшей доле реализации новостроек по ДКП (договорам купли-продажи), информацию по которым в открытых источниках не получишь. По отдельным застройщикам из числа лидеров удельный вес ДКП составляет 40-60% от общего объема продаж.

❗️Тройку лидеров по числу проданных квартир в новостройках по ДДУ в феврале 2025 года составили:

✅ КПД ГАЗСТРОЙ – 170 сделок

✅ ГК "ПОЛЯКОВ" – 88 сделок

✅ ГК СМСС — 65 лотов (24 из них — апартаменты).

По данным размещенным на портале ДОМ.РФ, средневзвешенная цена квадратного метра у компании КПД ГАЗСТРОЙ находится на уровне 123 714 руб., в ГК "ПОЛЯКОВ" – 165 704 руб., у ГК СМСС – 145 660 руб.

Средняя стоимость лота у подавляющего большинства застройщиков с большим объемом продаж укладывается в максимальный размер семейной ипотеки при первоначальном взносе 30%.

🥸 Подробные итоги по объемам продаж новостроек в агломерации буду публиковать по итогам первого квартала.

* Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ.РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» , эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

☝️Застройщики попали в двойную зависимость от банков.

За 5,5 лет зависимость строительной индустрии от банковского проектного финансирования увеличилась в 5 раз. С октября 2019 года по март 2025 года доля строящихся квартир, при продаже которых деньги остаются на эскроу-счетах до ввода домов в эксплуатацию, увеличилась с 19,5% до 98%.

При этом остается нереальная для других сфер деятельности монополизация рынка.

📌На 31 октября 2019 года на Сбербанк приходилось 56,8% всех проектов, финансируемых через эскроу, на ВТБ – 13,1%, на ДОМ РФ – 11,7%.

На 10 марта 2025 года в целом по РФ доля Сбера составляет 58,4%, ВТБ-13,9%, ДОМ РФ – 12,9%.

◽️В региональном разрезе некое подобие конкуренции существует только в регионах-лидерах по объёму строительства.

✔️ В Москве доля Сбера 46,6%, ВТБ – 18,1%, ДОМ РФ -13,3%, РОССЕЛЬХОЗБАНКА -7,4%.

✔️ В общем объеме проектного финансирования Новосибирской области Сбер весит 50,8%, ДОМ РФ – 15,6%, Альфа-Банк – 12,7%, ВТБ -12,1%

✔️ Ставропольский край — рекордсмен по уровню монополизации рынка. Доля Сбера здесь составляет 87,8%.

Три структуры контролируют всю строительную отрасль в стране.

Сегодня на это наложилась льготная ипотека. В структуре заявок по ипотечным программам в январе 2025 года на платформе Сделка.рф семейная ипотека составила 92%, IT-ипотека — 5%, а базовая — 3%.

🥸 Другими словами, один из участников строительного рынка имеет полномочия трактовать законодательство в свою пользу и практически торгует лимитами на льготную ипотеку. Ничего хорошего из этого не может получиться даже чисто теоретически.

#новостройки_НСК

🤼 Новосибирск начинает проигрывать Екатеринбургу в борьбе за право считаться третьим по величине мегаполисом России.

За 9 лет разница в численности населения между Новосибирском и Екатеринбургом сократилась со 140 до 97 тыс. человек.

📍Одним из основных критериев оценки является строительный задел. Если в период с 2015 по 2023 годы в Новосибирске было сдано жилья на 550 тыс. квадратов больше, чем в четвертом по численности городе России, то сегодня Екатеринбург обгоняет столицу Сибири по строительному заделу на 1,5 млн. квадратных метров в год.

Новосибирск занимает только 7 место в рейтинге по суммарному объему строительства среди городов России, пропуская вперед Москву, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Тюмень и Ростов-на-Дону.

По строительству жилья на душу населения Новосибирск замыкает ТОП-20 в рейтинге крупных городов РФ.

❗️В текущей ситуации на рынке новостроек чрезмерный строительный задел скорее минус, чем плюс. Проблема еще и в том, что нарастает отставание Новосибирска по объемам продаж новостроек.

◽️В 2022 году в Екатеринбурге было продано на 24% больше новостроек по ДДУ, чем в Новосибирске — 19 тыс. квартир против 15,3 тыс.

◽️В 2023 году было продано на 33% больше — 35,4 тыс. против 26,7 тыс.

◽️В 2024 году объем продаж в Екатеринбурге превысил аналогичный показатель в Новосибирске уже на 44% — 26,3 тыс. квартир против 18,3 тыс. лотов.

☝️Постоянные срывы сроков строительства школ, больниц, станций метро, дорог, мостов и других инфраструктурных объектов существенно снижают рейтинг Новосибирска.

#новостройки_НСК

🪙Вложение в недвижимость остается самой востребованной стратегией сохранения денег.

На протяжении 17 лет ВЦИОМ систематически мониторит точку зрения жителей России о надёжности хранения денег различными способами. И независимо от экономической ситуации вложения в недвижимость всегда побеждают с огромным отрывом.

📍Доля отдающих предпочтение инвестированию в жильё за 17 лет менялась от 43% до 57%.

📌 Согласно опросу, проведённому ВЦИОМ по заказу аналитической службы ДОМ.РФ в мае 2022 года, 70% россиян считали, что было хорошее время вложиться в недвижимость: 49% предпочли бы жилую недвижимость, 21% — земельный участок и 7% — коммерческую недвижимость.

Тогда на просторах интернета только ленивый не прошёлся по этому исследованию: было много скепсиса по поводу закапывания денег в «святой бятоний». Сегодня очевидно, что те, кто вложился в недвижимость три года назад, как минимум, не прогадали.

Январское исследование 2025 года, проведенное ДОМ.РФ и ВЦИОМ, показывает, что предпочтения россиян за три года не сильно изменились:

✔️подавляющая часть опрошенных считает, что сейчас время покупать жильё для себя или членов семьи

✔️треть респондентов полагает, что нужно приобретать его для сдачи в аренду

✔️только 4% думают, что лучше всего будет впоследствии перепродать квадратные метры.

🥸И хотя, по моему мнению, в моменте выгоднее держать деньги на депозите, 60% опрошенных считают вложение в недвижимость выгоднее банковского вклада.

#новостройки_НСК #финансы@rop_nsk

💯Цена сделки в новостройках Новосибирска на 6% меньше цены предложения.

Средневзвешенная цена предложения квадратного метра в новостройках Новосибирска в феврале 2025 года, по данным ежемесячного мониторинга портала «МИР КВАРТИР», составила 161,9 тыс. рублей. Средневзвешенная цена продажи — 152,2 тыс. рублей.

Разница наполовину состоит из прямых скидок от застройщика, и еще наполовину объясняется смещением спроса в сторону жилья эконом-класса.

☝️Сдвиг спроса в сторону более доступного жилья будет особенно заметен после публикации полных данных по продажам новостроек за февраль 2025 года. Уже сейчас видно, что выросли продажи в вертикально интегрированных структурах, где средний чек на семейную квартиру не превышает 7,5 млн. рублей. Продажи у застройщиков с квартирами бизнес-класса остались на уровне января или просели, за исключением компаний, которые вывели в продажу новые проекты.

Льготная семейная ипотека обеспечила в феврале как рост продаж, так и небольшой рост цены в категории жилья в самом низком ценовом сегменте.

🥸 Средняя цена как сделок, так и предложения на рынке новостроек Новосибирска в феврале продолжила рост. Лидером по росту стоимости новостроек в СФО стал Томск, где цена выросла на 3,4%. В Иркутске цены скорректировались вниз на 1,5%.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

🚀Рост арендных ставок на маленькие квартиры за 1,5 года почти в 3 раза превысил рост цен на недвижимость.

По данным мониторинга портала «МИР КВАРТИР» с августа 2023 года по февраль 2025 года арендные ставки на квартиры площадью до 32 квадратных метров выросли в Новосибирске в 1,5 раза. Рост по РФ в целом составил 44,2%.

Рост цен на квартиры на вторичном рынке Новосибирска за это время составил 17%, а в РФ — 16%.

Результат вполне логичный. После старта льготной ипотеки на новостройки и снижения ключевой ставки до минимума ипотека стала значительно выгоднее аренды и, соответственно, цены на недвижимость росли, а величина аренды менялась в соответствии с уровнем инфляции.

📍Например, с августа 2022 года по август 2023 года арендные ставки на маленькие квартиры выросли в Новосибирске на 6,2% при росте цены на вторичном рынке на 15%.

Сейчас соотношение между ценой квартиры и арендной ставкой возвращается на привычный уровень.

На это также наложилась выжидательная позиция покупателей. По мнению большинства аналитиков, цены на недвижимость будут расти, как минимум, медленнее процентов по вкладам. Поэтому значительная часть потенциальных покупателей снимает квартиры и хранит накопления на депозитах.

🥸 В арендных ставках на маленькие квартиры есть растущая доля апартаментов, где цена выше за счет дополнительных услуг.

После снижения ключевой ставки, по моему мнению, арендные ставки слегка уменьшатся.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk

⚡️В январе 2025 года ипотечный жилищный кредит получил один из 4 700 жителей Новосибирской области.

По данным, опубликованным на сайте ЦБ РФ, число ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам резидентам Новосибирской области в первый месяц 2025 года, составило 593 единицы.

☝️Можно констатировать, что ипотечная активность пробила дно — ипотека заинтересовала только 0,02% населения. Не понятно, превысило ли число банковских работников, завязанных на выдачу ипотеки, число потенциальных заемщиков или ещё нет.

📍По сравнению с январем 2024 года число ипотечных кредитов сократилось в Новосибирской области в 2,86 раза, а в целом по РФ снижение составило 2,35 раза.

Число ипотечных кредитов, выданных под залог ДДУ, уменьшилось в регионе в 2,4 раза — с 733 в январе 2024 года до 304 в январе 2025 года.

Количество ипотечных жилищных кредитов на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства обвалилось в 4,8 раза — с 411 до 86 единиц.

Есть предположение, что пока еще вольные бригады, специализирующиеся на ИЖС, не готовы к переходу на проектное финансирование под текущие ставки.

🥸Не смотря на такие результаты, Новосибирская область продолжает лидировать в СФО по числу ипотечных кредитов.
Падение объемов продаж продолжается, и приостановка строительства значительного числа жилых проектов — это всего лишь вопрос времени.

#новостройки_НСК

🥸 После отмены льготной ипотеки основными конкурентами застройщика стали собственные инвесторы.

До июля 2024 года государство субсидировало льготную ипотеку при продаже квартир в сданных домах напрямую от застройщика. Ипотечный платеж у клиента был в два раза меньше, чем при покупке квартиры за такую же цену на вторичном рынке. Готовые квартиры пользовались спросом и даже были в дефиците до середины 2 квартала 2023 года.

📍Сейчас ипотечные платежи на первичном и втором рынках сравнялись, а квартира от инвестора стоит на 20-25% дешевле. Поэтому у застройщика остался один реальный привлекательный инструмент продаж – рассрочка. При этом ее использование на строящиеся и готовые объекты — это разные финансовые потери для застройщика.

☝️Например, застройщику нужно за год продать 30 квартир в строящемся доме.
При продаже 30 квартир в рассрочку одновременно при первоначальном взносе 30% он получает сразу цену 9 квартир и закрывает продажи 3,5 месяцев.

Деньги со счетов эскроу компания не получит до ввода объекта, поэтому в данном случае потери застройщика — недополученная прибыль при росте цен.

Продажа квартир в рассрочку в уже сданных домах для застройщика означает заморозку средств, а если к этому времени не погашены кредиты, они то за замороженные деньги нужно платить проценты по кредиту.

🔎 Текущая статистика по рассрочкам в Новосибирске на конец февраля

🔺Продажа в рассрочку доступна в 92% проектов

🔺21% застройщиков обозначили первоначальный взнос (ПВ) до 30%
у 40% застройщиков ПВ - 50% и выше
остальные определяют с покупателем индивидуально

🔺27,5% проектов при продаже в рассрочку предполагают удорожание
у 48% цена не изменится
по остальным проектам информации нет

🔺48% рассрочек даются на срок от 3 до 6 месяцев
30,5% на срок 9-12 месяцев
остальные — на 1 -3 года

🔺22% застройщиков не принимают в качестве первоначального взноса материнский капитал
39% готовы принимать по согласованию
18% при первоначальном взносе
5% принимают маткапитал только последним платежом

🔺44% застройщиков допускают переход рассрочки в ипотеку
9% категорически против этого

🔺10% требуют комплексного страхования сделки

🔺Только 4% готовы отдать ключи от квартиры до выплаты полной суммы по договору

При составлении статистики использовалась база агрегатора TrendAgent.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены

☝️Во втором полугодии 2024 года на каждый лот, проданный по договору долевого участия, было реализовано 4,8 жилых помещения по договору купли-продажи.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области общее количество сделок на жилые помещения по договору купли-продажи (мены) во втором полугодии к первому выросло на 5% — с 32 959 штук до 34 526 лотов.

В соответствии с проектными декларациями, размещенными на ДОМ РФ, число новостроек, реализованных по ДДУ, снизилось к первому полугодию на 35% — с 11 121 до 7 190 реализованных квартир и апартаментов.

📍В первом полугодии 2024 года на одну сделку по ДДУ приходилось 2,96 сделок по ДКП, во втором — 4,8 сделки.

Если сравнить долю новостроек и готового жилья, здесь пропорция другая. Если учесть новостройки, реализованные по ДКП напрямую от застройщика, то на каждый лот в новостройке в первом полугодии пришлось 2,45 продаж на вторичном рынке, а во втором полугодии — 4,05 сделок.

В общем количестве проданных квартир первичный рынок снизил свою долю с 29,01% в первом полугодии до 19,82% во втором.

🥸 Если до 1 квартала 2023 года готовые квартиры в сданных домах можно было считать активом большинства застройщиков из-за их дефицита, то сейчас скорее наоборот. Подробнее об этом — в завтрашнем посте.

#новостройки_НСК

💸Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем за 2 года вырос в Новосибирске на 10.8 п.п.

По данным портала «МИР КВАРТИР» цена квадратного метра в новостройках Новосибирска выросла с марта 2023 года на 28,6%. На вторичном рынке квадратный метр подрос на 17,4% — в результате разница в цене увеличилась за два года с 12,9% до 23,7%.

☝️С точки зрения здравого смысла рынок недвижимости поставили с ног на голову. И речь не идет о сравнении старого жилого фонда с новостройками.

📍Реально в одном и том же доме при покупке без ипотечного плеча цена на аналогичные квартиры от застройщика и инвестора отличается на 20-25%.

Основной причиной разрыва цен является разница между процентами по льготной ипотеке и ключевой ставкой: чем выше будет ключевая ставка, тем больше нерыночная составляющая в цене новостройки.

Большая часть «живых денег» уходит на вторичный рынок. На первичном рынке подавляющая часть сделок проходит по семейной и другим видам льготных ипотек (субсидированная, траншевая) и с применением рассрочки.

🥸 В Новосибирске высокая цена квадрата в новостройках частично компенсируется оптимизацией планировок квартир.

Квартира меньшей площади в новостройке зачастую оказывается более функциональной за счет отсутствия неиспользуемых площадей.

#новостройки_НСК #финансы@rop_nsk

📈 Средневзвешенная цена предложения квадратного метра в новостройках Новосибирска выросла за два года — с февраля 2023 по февраль 2025 — на 25% или со 126 980 рублей до 159 350 рублей.

🏙️ За этот же период цена квадрата в новостройках в пригородах Новосибирска увеличилась на 35% — с 90 750 рублей до 122 520 рублей.

Это связано с тем, что часть знаковых застройщиков Новосибирска сместилась в за пределы города, это привело к резкому росту цен.

Конечно, вертикально интегрированные компании могут держать низкие цены, но не особо к этому стремятся.

Кроме этого, в новых комплексах на окраинах мегаполиса появились совсем маленькие студии, где цена пробила планку 175 тысяч рублей за квадрат.

🥸 Могу отметить, что 80% квартир площадью 50-60 квадратов в пригородах, идеально подходят под семейную ипотеку как по функциональности, так по среднему чеку. В Новосибирске таких лотов только 46%.
Также можно отметить и избыточную, по сравнению с Новосибирском социальную инфраструктуру в отдельных локациях в пригороде, например Пашино и Обь.

*Ценовая сегментация предложения составлена на базе агрегатора TrendAgent, выборка свыше 21 тысячи лотов.

Благодарю за помощь в подготовке материала аналитика Антона Журавлева.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk